現金購入ＶＳ融資購入　不動産投資比較

こんにちはウェーブハウスの島村です。

投資用の不動産を購入する際、リスクが怖いので

借入をしたくないという声をお聞きする事もしばしばございます。

もちろん借入を行う事でリスクとなるケースもございますが

不動産投資のメリットの一つである、借入を行う事が出来るという点が活かせません。

今回は現金で収益物件を購入した場合と借入を行って収益物件を購入した場合で

最終損益がどれだけ変わってくるのか、計算してみたいと思います。

※条件は実質利回り8％のアパートと致します。

①キャッシュフローで比較

ケース1.　現金2,000万円（諸経費込み）で収益物件を購入した場合

収入（キャッシュフロー）：2,000万円×8％＝160万円

ＣＣＲ＝8％

ケース2.　2,000万円の自己資金で1億円（諸経費込み）の物件を購入した場合

借入条件：金利2％　期間25年

収入：1億円×8％＝800万円

返済：340,000円×12ヵ月＝408万円

キャッシュフロー：392万円

ＣＣＲ＝19.6％

②15年後　売却利益で比較　

売却金額：購入価格×80％

売却経費：売却金額×10％（仲介手数料、譲渡所得税等、、、）

ケース1.　現金2,000万円（諸経費込み）で収益物件を購入した場合

売却金額＝1,600万円

手残り＝1,600万円－160万円（売却経費）＝1,440万円

ケース2.　2,000万円の自己資金で1億円（諸経費込み）の物件を購入した場合

借入条件：金利2％　期間25年

売却金額＝8,000万円

手残り＝8,000万円－800万円（売却経費）－3,680万円（残債）＝3,520万円

③トータル利益で比較

ケース1.　現金2,000万円（諸経費込み）で収益物件を購入した場合

キャッシュフロー＝160万円×15年＝2,400万円

売却利益＝1,440万円

投資自己資金＝2,000万円

2,400万円+1,440万円－2,000万円＝1,840万円

1,840万円÷15年＝122万円

最終利回り＝6.1％/年

ケース2.　2,000万円の自己資金で1億円（諸経費込み）の物件を購入した場合

借入条件：金利2％　期間25年

キャッシュフロー：392万円×15年＝5,880万円

売却利益：3,520万円

投資自己資金：2,000万円

5,880万円＋3,520万円－2,000万円＝7,400万円

7,400万円÷15年＝493万円

最終利回り＝24.65％/年

如何でしたでしょうか。

上記はあくまでシミュレーションですが利回りや売却金額等、同じ条件で比較した場合のキャッシュフロー売却利益、最終利回りはどれをとっても融資を受けて購入した方がメリットが大きい事が分かります。

融資を受けて購入した際のリスクとして空室が発生した際にキャッシュフローがマイナスとなる可能性がございますが内部では借入額は減っているので売却時に売却額と残債の差額によってプラスになるような物件を購入しておけばリスクを抑える事にも繋がります。

ご参考下さいませ。

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以上ウェーブハウスの島村でした。